Quando i condomini sono più di otto (art. 1129 c.c.). Se l’assemblea non vi provvede, ciascun condomino può chiedere la nomina al tribunale.
Occorre il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). L’incarico dura un anno e si rinnova per uguale durata; all’atto della nomina l’amministratore deve specificare analiticamente il proprio compenso, a pena di nullità.
L’assemblea può revocarlo in ogni momento, con la stessa maggioranza della nomina. Se l’assemblea non interviene, ciascun condomino può chiedere la revoca al tribunale per gravi irregolarità (art. 1129 c.c.), ad esempio la mancata presentazione del rendiconto, la mancata apertura del conto corrente condominiale o la confusione tra il patrimonio del condominio e il proprio.
No. Alla cessazione dell’incarico deve consegnare tutta la documentazione del condominio e dei singoli condomini e compiere le attività urgenti, senza diritto a ulteriori compensi. In caso di rifiuto si può agire in via d’urgenza davanti al giudice.
L’amministratore è un mandatario dei condomini e risponde dei danni causati dall’inadempimento dei propri obblighi: ad esempio la mancata esecuzione delle delibere, l’omessa manutenzione urgente delle parti comuni, il mancato recupero delle quote dai morosi o le sanzioni derivanti da adempimenti fiscali non eseguiti.
Sì. Ogni condomino può prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, dei documenti giustificativi di spesa, dei registri e degli estratti del conto corrente condominiale (artt. 1129 e 1130-bis c.c.).
Le delibere annullabili vanno impugnate entro 30 giorni (art. 1137 c.c.), che decorrono dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Prima della causa è obbligatoria la mediazione, la cui domanda impedisce la decadenza.
È annullabile la delibera viziata nel procedimento (ad esempio per irregolare convocazione o maggioranze insufficienti). È nulla, e impugnabile senza limiti di tempo, quella priva degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o adottata su materie estranee ai poteri dell’assemblea, come la lesione dei diritti di proprietà esclusiva del singolo (Cass. SU n. 9839/2021).
No. La delibera resta esecutiva, ma il condomino può chiedere al giudice di sospenderla, anche prima dell’inizio della causa.
Quando i condomini sono più di dieci (art. 1138 c.c.). Il regolamento assembleare si approva con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi e disciplina l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese.
Solo se si tratta di un regolamento contrattuale, cioè accettato da tutti i condomini o richiamato negli atti di acquisto e trascritto. Il regolamento approvato a maggioranza non può limitare i diritti dei singoli sulle proprietà esclusive.
No. Dopo la riforma del 2012 le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (art. 1138, ultimo comma, c.c.), fermo l’obbligo di evitare danni e disturbi.
In proporzione al valore della proprietà di ciascuno, espresso nelle tabelle millesimali (art. 1123 c.c.). Le spese per cose destinate a servire i condomini in misura diversa si ripartiscono in proporzione all’uso; per scale e ascensore metà si divide in base al valore dei piani e metà in base all’altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124 c.c.).
Un terzo è a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini delle unità sottostanti, in proporzione ai millesimi (art. 1126 c.c.).
Per errore nella loro formazione, oppure quando, per sopraelevazioni o altre modifiche, il valore di un’unità si è alterato di oltre un quinto (art. 69 disp. att. c.c.). In questi casi la modifica si approva con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi o, in mancanza, la si chiede al giudice.
L’acquirente è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Le spese straordinarie deliberate prima del rogito restano, salvo diverso accordo, a carico del venditore. Prima dell’acquisto conviene chiedere all’amministratore una dichiarazione sulla situazione dei pagamenti.
L’amministratore deve agire contro il moroso entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio (art. 1129 c.c.), anche senza autorizzazione dell’assemblea, ottenendo un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base del rendiconto approvato (art. 63 disp. att. c.c.). In caso di morosità protratta per un semestre può sospendere al moroso i servizi comuni separabili.
Solo dopo aver tentato di recuperare il credito dai condomini morosi, i cui nominativi l’amministratore è tenuto a comunicare (art. 63 disp. att. c.c.).
Con atto di citazione entro 40 giorni dalla notifica. Nell’opposizione si possono far valere, ad esempio, l’errato calcolo delle somme, il pagamento già effettuato o la nullità della delibera che ha approvato la spesa; l’annullabilità della delibera, invece, va fatta valere con l’impugnazione nei 30 giorni.
Con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno due terzi del valore dell’edificio (art. 1120 c.c.). Per alcune innovazioni “agevolate”, come l’abbattimento delle barriere architettoniche, il risparmio energetico o i parcheggi, basta la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi.
Quelle che pregiudicano la stabilità o la sicurezza dell’edificio, ne alterano il decoro architettonico o rendono alcune parti comuni inservibili all’uso anche di un solo condomino (art. 1120, ultimo comma, c.c.).
Con atto di citazione entro 40 giorni dalla notifica. Nell’opposizione si possono far valere, ad esempio, l’errato calcolo delle somme, il pagamento già effettuato o la nullità della delibera che ha approvato la spesa; l’annullabilità della delibera, invece, va fatta valere con l’impugnazione nei 30 giorni.
Ogni condomino può usare il cortile senza impedire agli altri di farne pari uso (art. 1102 c.c.). Se i posti sono insufficienti, l’assemblea può regolarne l’uso, ad esempio a turni; l’occupazione stabile di uno spazio da parte di un singolo non è consentita.
L’assemblea, con le maggioranze previste per il tipo di intervento; per i lavori legati al Superbonus la legge ha previsto maggioranze ridotte. Prima di deliberare è opportuno verificare con un tecnico e un legale le agevolazioni ancora in vigore e la ripartizione dei rischi in caso di decadenza dal beneficio.
Sì. Se l’assemblea ha deliberato di promuovere o resistere a una lite, il condomino dissenziente può separare la propria responsabilità notificando il dissenso all’amministratore entro 30 giorni dalla notizia della delibera (art. 1132 c.c.). In caso di soccombenza non risponderà delle spese; se la lite è vinta, dovrà concorrere alle spese non ripetute dalla controparte.
È l’insieme di più edifici o condomini che hanno in comune alcuni beni o servizi, come viali, impianti o portineria (art. 1117-bis c.c.). Se i partecipanti sono più di sessanta, ogni condominio designa un proprio rappresentante per le decisioni sull’amministrazione ordinaria e sulla nomina dell’amministratore.
Sì. Il Codice del consumo riconosce all’acquirente il diritto di recedere senza motivo entro 14 giorni dalla conclusione del contratto; durante questo periodo il venditore non può chiedere acconti. Il termine si allunga se il contratto è privo delle informazioni obbligatorie.
