Si può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione del preliminare con il risarcimento del danno o la ritenzione della caparra. Per tutelarsi da vendite a terzi, il preliminare immobiliare redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata può essere trascritto (art. 2645-bis c.c.).
La durata minima è di sei anni, rinnovabili per altri sei (nove più nove per gli alberghi) (L. 392/1978). Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge, con preavviso di dodici mesi; il conduttore può recedere in ogni momento per gravi motivi, con preavviso di sei mesi.
È la somma che il locatore deve al conduttore, alla cessazione della locazione di un immobile in cui si svolge un’attività a contatto con il pubblico, pari a diciotto mensilità del canone (ventuno per gli alberghi). Non spetta se il rapporto cessa per inadempimento o recesso del conduttore.
Con la cessione l’azienda viene trasferita in proprietà; con l’affitto viene concessa in godimento per un periodo, dietro un canone. In entrambi i casi il contratto va stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata ai fini dell’iscrizione nel Registro delle imprese, e chi cede o concede l’azienda non può fare concorrenza al nuovo gestore (art. 2557 c.c.).
Sì, il vettore risponde della perdita e dell’avaria delle cose trasportate dalla consegna alla riconsegna, salvo che provi il caso fortuito o un vizio della merce o dell’imballaggio (art. 1693 c.c.). Il danno non riconoscibile al momento della consegna va denunciato entro otto giorni; il risarcimento è soggetto ai limiti di legge e il diritto si prescrive in un anno.
Sì. Le difformità e i vizi vanno denunciati all’appaltatore entro 60 giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive in due anni dalla consegna (art. 1667 c.c.). Non è garantito il vizio conosciuto o riconoscibile se il committente ha accettato l’opera senza riserve.
Solo se autorizzato dal committente (art. 1656 c.c.). Il subappalto non autorizzato costituisce inadempimento e può giustificare la risoluzione del contratto.
È il contratto con cui le parti, facendosi reciproche concessioni, chiudono una lite già iniziata o ne prevengono una che potrebbe sorgere (art. 1965 c.c.). Deve essere provata per iscritto; è opportuno precisare se sostituisce del tutto il rapporto originario (transazione novativa) o lo modifica soltanto, perché cambiano le conseguenze in caso di inadempimento.
Quando contrasta con norme imperative, manca di un elemento essenziale (accordo, causa, oggetto, forma richiesta dalla legge), ha causa o motivo comune illecito, oppure nei casi espressamente previsti dalla legge (art. 1418 c.c.). Un esempio frequente è la compravendita immobiliare non stipulata per iscritto.
In ogni momento: l’azione di nullità non si prescrive e la nullità può essere rilevata anche d’ufficio dal giudice (art. 1421-1422 c.c.). Si prescrive invece in dieci anni l’azione per ottenere la restituzione di quanto pagato in base al contratto nullo.
Quando una parte era incapace di contrattare oppure il suo consenso è stato viziato da errore essenziale e riconoscibile, violenza o dolo (artt. 1425 ss. c.c.). A differenza del contratto nullo, quello annullabile produce effetti finché non viene annullato dal giudice.
Entro cinque anni (art. 1442 c.c.), che decorrono dalla scoperta dell’errore o del dolo, dalla cessazione della violenza o dalla fine dell’incapacità. Se si è convenuti per l’esecuzione del contratto, l’annullabilità può però essere opposta anche dopo.
Quando l’altra parte non adempie e l’inadempimento non è di scarsa importanza rispetto all’interesse del creditore (artt. 1453 e 1455 c.c.). In alternativa si può chiedere l’adempimento; in entrambi i casi resta salvo il risarcimento del danno.
Con una diffida ad adempiere che concede un termine non inferiore a quindici giorni, decorso il quale il contratto è risolto di diritto (art. 1454 c.c.); oppure avvalendosi di una clausola risolutiva espressa, se prevista (art. 1456 c.c.), o della scadenza di un termine essenziale (art. 1457 c.c.).
Se l’impossibilità non è imputabile al debitore, la sua obbligazione si estingue e il contratto si risolve: chi non può più eseguire la prestazione non può chiedere la controprestazione e deve restituire quanto ricevuto (art. 1463 c.c.).
L’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della propria prestazione e può anche recedere dal contratto se non ha un interesse apprezzabile all’adempimento parziale (art. 1464 c.c.).
Nei contratti a esecuzione continuata, periodica o differita, quando la prestazione di una parte è divenuta eccessivamente onerosa per avvenimenti straordinari e imprevedibili (art. 1467 c.c.), come un aumento abnorme dei costi delle materie prime. Non si può invocare se l’onerosità rientra nell’alea normale del contratto.
Sì, offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto. Per questo è spesso utile, prima della causa, avviare una rinegoziazione assistita dai legali.
La perdita subita e il mancato guadagno che ne siano conseguenza immediata e diretta (art. 1223 c.c.). Se l’inadempimento non è doloso, il risarcimento è limitato al danno che si poteva prevedere al momento della conclusione del contratto (art. 1225 c.c.).
Fissa in anticipo la somma dovuta in caso di inadempimento o ritardo, senza bisogno di provare il danno (art. 1382 c.c.). Il danno ulteriore è risarcibile solo se il contratto lo prevede; se la penale è manifestamente eccessiva, il giudice può ridurla (art. 1384 c.c.).
Se una parte è inadempiente, l’altra può recedere e trattenere la caparra ricevuta o esigere il doppio di quella versata (art. 1385 c.c.). In alternativa può chiedere l’adempimento o la risoluzione con il risarcimento del danno, che va però provato secondo le regole generali.
