Con l’azione di rivendicazione (art. 948 c.c.) il proprietario chiede la restituzione del bene a chiunque lo possieda o lo detenga senza titolo. L’azione non si prescrive mai, salvo che il terzo nel frattempo abbia acquistato la proprietà per usucapione.
La prova è rigorosa: occorre dimostrare il proprio titolo di proprietà e, risalendo i passaggi, un acquisto a titolo originario (ad esempio un’usucapione di un dante causa). Per questo la giurisprudenza parla di “probatio diabolica”. Se il convenuto non contesta l’originaria appartenenza del bene, la prova si attenua.
Serve al proprietario per far dichiarare che un terzo non ha diritti (ad esempio una servitù di passaggio) sul suo immobile e per far cessare turbative e molestie (art. 949 c.c.). Basta provare la titolarità del bene con un titolo valido; anche questa azione è imprescrittibile.
Se il confine tra due fondi è incerto, ciascun proprietario può chiedere che sia stabilito dal giudice con l’azione di regolamento di confini (art. 950 c.c.). È ammesso ogni mezzo di prova (atti, testimoni, rilievi tecnici); in mancanza di altri elementi il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali. Prima della causa è obbligatorio il tentativo di mediazione.
Lo spoglio è la privazione violenta o clandestina del possesso (ad esempio il cambio della serratura o la chiusura di un passaggio). Il possessore, e anche il detentore qualificato come l’inquilino, può chiedere al giudice di essere reintegrato con l’azione di reintegrazione (art. 1168 c.c.).
Entro un anno dallo spoglio o dalla molestia; se lo spoglio è clandestino, l’anno decorre dal giorno in cui lo si è scoperto. Superato il termine resta solo l’azione a difesa del diritto (ad esempio la negatoria o la confessoria).
La reintegrazione tutela chi è stato privato del possesso; la manutenzione (art. 1170 c.c.) tutela chi è disturbato nel possesso di un immobile senza esserne privato. Per la manutenzione occorre un possesso durato oltre un anno, continuo, non interrotto e non acquisito con violenza o clandestinamente.
No. Il giudice accerta solo la situazione di fatto e la turbativa, senza esaminare chi abbia ragione sul diritto. Chi è convenuto in un giudizio possessorio non può, di regola, opporre la propria proprietà finché quel giudizio non è concluso.
Con una sentenza del tribunale che accerta l’acquisto, oppure con un accordo raggiunto in mediazione e autenticato, che si trascrive nei registri immobiliari come la sentenza. La mediazione è comunque obbligatoria prima della causa, perché si tratta di diritti reali.
Sì, ma non basta usare il bene da solo o pagarne le spese. Occorre dimostrare un possesso esclusivo e incompatibile con quello degli altri, che abbia manifestato in modo inequivocabile la volontà di escluderli (ad esempio negandone l’accesso), protratto per vent’anni.
No. Il pagamento di IMU, utenze o spese è un indizio, ma da solo non prova il possesso. Servono atti materiali di godimento e di gestione del bene come se si fosse proprietari, per il periodo richiesto.
Quando un terzo ha iniziato sul proprio o sull’altrui fondo un’opera da cui si teme un danno al proprio bene (art. 1171 c.c.). La denunzia è ammessa solo se l’opera non è terminata e non è trascorso un anno dal suo inizio; il giudice può sospenderla o autorizzarne la prosecuzione con cautele.
È l’azione di chi teme che da un edificio, un albero o un’altra cosa altrui derivi un pericolo di danno grave e prossimo al proprio bene (art. 1172 c.c.), come un muro pericolante. Il giudice dispone le misure necessarie per evitare il danno, eventualmente imponendo una cauzione.
Il codice civile prevede almeno 3 metri tra costruzioni su fondi vicini (art. 873 c.c.), ma i regolamenti edilizi comunali possono stabilire distanze maggiori. Per le nuove costruzioni vale inoltre, in generale, la distanza di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti (art. 9 D.M. 1444/1968).
Sì, per il cosiddetto criterio della prevenzione: chi costruisce per primo può edificare sul confine o a distanza dal confine. Il vicino, a seconda della scelta, potrà costruire in aderenza o dovrà rispettare la distanza legale, salvo che i regolamenti locali impongano una distanza fissa dal confine.
La riduzione in pristino, cioè l’arretramento o la demolizione della parte che viola le distanze (art. 872 c.c.), oltre al risarcimento del danno. Il permesso di costruire rilasciato dal Comune non esclude la violazione nei rapporti tra privati.
Salvo regolamenti e usi locali (art. 892 c.c.): 3 metri dal confine per gli alberi ad alto fusto, 1,5 metri per quelli non ad alto fusto, 0,5 metri per viti, arbusti e siepi vive. Il vicino può chiedere l’estirpazione delle piante a distanza irregolare.
Le luci danno passaggio alla luce e all’aria ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino (art. 901 c.c.). Le vedute (finestre, balconi, terrazzi) consentono invece di guardare e affacciarsi, e per questo sono soggette a distanze più rigorose.
Una veduta diretta deve distare almeno 1,5 metri dal fondo vicino; una veduta obliqua almeno 75 centimetri (artt. 905 e 906 c.c.). Le luci possono invece essere aperte anche sul confine, rispettando le altezze e le grate previste dalla legge.
Si può chiedere che la luce venga resa conforme alle prescrizioni di legge (art. 902 c.c.). Inoltre il vicino che ha aperto la luce non acquista alcun diritto: chi possiede il fondo confinante può comunque costruire in aderenza o in appoggio, chiudendola.
Non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Se è costituito a favore di una società o di un ente, non può durare più di trent’anni (art. 979 c.c.).
Le spese di ordinaria manutenzione e gli oneri annuali (ad esempio le spese condominiali ordinarie) spettano all’usufruttuario; le riparazioni straordinarie al nudo proprietario (artt. 1004 e 1005 c.c.).
Sì, può concedere il bene in locazione e cedere il proprio diritto, salvo divieto nell’atto costitutivo (art. 980 c.c.). Le locazioni in corso alla fine dell’usufrutto proseguono al massimo per cinque anni, se hanno data certa (art. 999 c.c.).
Per contratto o testamento, per usucapione, per destinazione del padre di famiglia oppure in via coattiva, con sentenza (ad esempio il passaggio necessario per un fondo intercluso, art. 1051 c.c.). Le servitù non apparenti, prive di opere visibili, non si acquistano per usucapione né per destinazione del padre di famiglia.
Sì, la servitù si estingue per prescrizione se non viene esercitata per vent’anni (art. 1073 c.c.).
Con l’azione confessoria (art. 1079 c.c.), con cui chiede di accertare l’esistenza della servitù e di far cessare gli impedimenti, oltre al risarcimento del danno. Prima della causa è obbligatoria la mediazione.
Ciascun comproprietario può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uguale uso (art. 1102 c.c.). Le quote si presumono uguali, salvo diverso titolo.
Gli atti di ordinaria amministrazione si decidono a maggioranza calcolata sul valore delle quote; le innovazioni e gli atti di straordinaria amministrazione richiedono la maggioranza dei due terzi del valore (artt. 1105 e 1108 c.c.). Le delibere possono essere impugnate davanti al giudice entro trenta giorni (art. 1109 c.c.).
No. Ciascun comproprietario può sempre chiedere lo scioglimento (art. 1111 c.c.). Il patto di rimanere in comunione è valido per un tempo non superiore a dieci anni.
